مجتمع تجاری یاس هنگام - آسیب شناسی و استراتژی خروج از بحران

(مدت زمان لازم برای خواندن مقاله 5 دقیقه)

در ادبیات توسعه شهری، مجتمع تجاری یاس هنگام یک «پروژه متوقف‌شده» (Stalled Project) محسوب می‌شود. تحلیل این پروژه به دلیل ابعاد عظیم و تاریخچه‌ی پرفراز و نشیب آن، نیازمند یک نگاه چندبعدی است. این پروژه که قرار بود یکی از بزرگ‌ترین مراکز خرید شرق تهران باشد، اکنون با چالش‌های جدی مدیریتی، حقوقی و اجتماعی روبروست.

معرفی پروژه

مجتمع تجاری یاس هنگام در منطقه 4 تهران خیابان هنگام میدان رسالت واقع گردیده.​

این پروژه در زمان تعریف (سال ۱۳۸۹-۱۳۹۰)، به عنوان یکی از بزرگترین قطب‌های تجاری تخصصی مبل و دکوراسیون در شمال شرق تهران طراحی شده بود.

مجتمع تجاری یاس هنگام با بیش از ۲۰۰ هزار مترمربع زیربنا برای حدود ۴۰۰ واحد تجاری است و 3000 پارکینگ برنامه ریزی شده بود.

بررسی وضعیت فعلی پروژه

​پروژه یاس هنگام از سال 92 تا اکنون (1401) مجتمع تجاری یاس هنگام در مرحله اسکلت رها شده است. و دچار «مرگ فرآیندی» شده است.
راه‌حل‌های سنتی (مانند شکایت از پیمانکار فراری و مطرح کردن عمق فاجعه ) دیگر جوابگو نیست و اساسا بران را شدت می بخشد چون:

• ​پیمانکار: منابع مالی را خارج کرده است.
• ​سازه: فرسوده شده و نیاز به هزینه‌ی هنگفت مقاوم‌سازی دارد.
• ​شهرداری: تا جریمه‌های ترافیکی و عوارض به‌روز شده را نگیرد، اجازه ادامه کار نمی‌دهد.
• پیش خریداران : صدها پیش‌خریدار (عمدتاً از صنف مبل‌فروشان دلاوران) سال‌هاست بلاتکلیف هستند که این موضوع منجر به انباشت دعاوی حقوقی شده است.

​جمع‌بندی

​پروژه در حال حاضر یک «دارایی سمی» (Toxic Asset) محسوب می‌شود؛ یعنی بدهی‌های حقوقی، جریمه‌های شهرداری و هزینه‌های بازسازی فنی آن از ارزش فعلی ملک پیشی گرفته است.

بررسی مالکیت زمین

مالک اولیه و اصالتی زمین

​زمین این پروژه در ابتدا متعلق به شهرداری تهران بوده است. این قطعه زمین بخشی از اراضی با کاربری خدماتی و فضای سبز در حاشیه بوستان الغدیر بود

​این زمین به وسعت بیش از ۲۲ هزار متر مربع، سال‌ها به عنوان یکی از توقفگاه‌های اصلی اتوبوس‌های شرکت واحد (منطقه ۴) مورد استفاده قرار می‌گرفت. به دلیل موقعیت استراتژیک آن در تقاطع خیابان‌های اصلی (هنگام و فرجام)، این زمین پتانسیل تجاری بسیار بالایی داشت.

واگذاری به نهاد نظامی (کارفرما)

​در اواخر دهه ۸۰، ​در جریان توافقات میان شهرداری تهران و بنیاد تعاون ناجا (نیروی انتظامی)، این زمین به عنوان بخشی از مطالبات یا قراردادهای مشارکت در ساخت، به بنیاد تعاون ناجا واگذار شد. مالکیت حقوقی زمین در زمان شروع عملیات ساختمانی در اختیار شرکت سازه پایدار قرن (بازوی عمرانی بنیاد تعاون ناجا) قرار داشت.

ذینفعان غیرمستقیم (سهامداران حقوقی)

​به دلیل مدل سرمایه‌گذاری پروژه، اشخاص حقوقی زیر نیز در مالکیت و منافع زمین ذینفع شدند:

• ​هلدینگ یاس: به عنوان نهاد بالادستی که مدیریت منابع مالی پروژه را بر عهده داشت.
• ​تعاونی‌های مسکن و مصرف ناجا: که بخشی از امتیازات واحدهای تجاری روی این زمین را به پرسنل خود واگذار کرده بودند.

وضعیت فعلی مالکیت

اگرچه زمین از شرکت واحد گرفته شده، اما به دلیل عدم ایفای تعهدات مالی پیمانکاران کلاهبردار به شهرداری و توقف پروژه در مرحله اسکلت، مالکیت آن همچنان در هاله‌ای از ابهام حقوقی میان بنیاد تعاون ناجا و شهرداری تهران قرار دارد.
​در حال حاضر مالکیت این زمین با چالش‌های جدی روبروست:

​شهرداری تهران به دلیل عدم ایفای تعهدات پیمانکار در خصوص عوارض ترافیکی و زیربنایی، مدعی بازپس‌گیری یا جریمه‌های سنگین روی زمین است.

به دلیل توقف پروژه در جریان پرونده‌های فساد مالی هلدینگ یاس، سند زمین و منافع آن در حال حاضر تحت نظارت مراجع قضایی برای تعیین تکلیف مطالبات طلبکاران و پیش‌خریداران قرار دارد.

آسیب شناسی - درک ماهیت بحران

عوامل اصلی موثر در بحران

پیش فروش غیر قانونی

​قرارداد میان شهرداری و بنیاد تعاون ناجا بر پایه تهاتر (Barter) بود، اما با یک نقص بزرگ:

• ​عدم انتقال قطعی سند:
  شهرداری زمین را تحویل داد تا پروژه ساخته شود، اما انتقال سند را منوط به پرداخت عوارض تراکم و تکمیل پروژه‌های جانبی (توسط پیمانکار) کرد.
• ​خروج سرمایه توسط پیمانکار:
  پیمانکار با علم به اینکه سند هنوز به نام ناجا یا شرکت سازه پایدار نیست، واحدهایی را پیش‌فروش کرد که در واقعیت «حق فروش» آن‌ها را به صورت قانونی نداشت.
  تله ای که خریداران در آن گرفتار شدند؛ آن‌ها واحدی را خریدند که زمینش هنوز متعلق به شرکت واحد/شهرداری است.

​فساد در لایه نظارت

​چگونه یک اسکلت با این حجم عظیم بدون رعایت استانداردهای کامل ساخته شد؟

​گزارش‌های صوری:
تحقیقات نشان می‌دهد که گزارش‌های پیشرفت فیزیکی ارسال شده به کارفرما (ناجا) با واقعیت میدانی تضاد داشته است. مبالغی برای متریال‌های درجه یک (مانند فولاد خاص یا تجهیزات هوشمند) دریافت شده، اما در عمل اسکلت با استانداردهای حداقلی بنا شده است.

نادیده گرفتن مطالعات عارضه‌سنجی ترافیکی (TIA)

خیلی از کارشناسان تغییر کاربری این زمین از «توقفگاه اتوبوس» به «مجتمع تجاری با ۳۰۰۰ واحد پارکینگ» غیر اصولی و معتقدند معابر اطراف (هنگام) کشش تبدیل شدن یک پایانه اتوبوسرانی به یک مگامال را ندارند و باعث ایجاد گره ترافیکی دائمی در منطقه خواهد شد .

زمین سابق شرکت واحد، خود یک «تسهیل‌گر ترافیک» بود (محل پارک اتوبوس‌ها). تبدیل آن به یک «تولیدکننده ترافیک» با بیش از ۳۰۰۰ واحد پارکینگ، یعنی ورود حداقل ۵۰۰۰ خودرو در ساعات پیک به خیابان هنگام.

خیابان هنگام یک شریان درجه ۲ است. ظرفیت اشباع این خیابان اجازه ورود و خروج این حجم از خودرو را نمی‌دهد. در طرح اولیه، قرار بود اصلاحات هندسی وسیعی در میدان الغدیر و خیابان فرجام انجام شود که هزینه‌های آن به گردن پیمانکار بود،
اما پیمانکار بدون انجام این زیرساخت‌ها، فقط به ساخت اسکلت (بخش درآمدزا) پرداخت.

هرچند که این موضوع دلیل اصلی توقف نیست ، ولی ازاشکالات بزرگ این پروژه است و صدورجواز و عملکرد عوامل شهرداری را زیر سوال برده و احتمالا برای جلوگیری از آشکار شدن لایه های فساد ترجیح شهرداری هم توقف پروژه با همین دلیل کلاهبرداری می باشد .

البته کارشناسان شهرداری تهران در چند دهه اخیر ثابت کرده اند درصدور پروانه ، بنابرمنافع شخصی ، و البته عدم مهارت و دانش کافی ، حداقل ضوابط شهرسازی را در این پروژه و خیلی موارد مشابه هرگز لحاظ نکرده اند .

اما حتی درصورت عدم وقوع کلاهبرداری ، یاس هنگام پس از راه اندازی ، با چالش های جدی روبرو میشد وطی یک دوره کوتاه به یک مرکز خرید مرده تبدیل میگردید.

تحلیل فنی ، حقوقی ، استراتژیک

منظر حقوقی

​پروژه «یاس هنگام» یکی از مصادیق بارز فساد سیستماتیک ، شکست در مدیریت دولتی و سپردن انعقاد قراردادهای کلان و پیاده سازی آنها به دست افراد ناباب و متخصص نما است.

• ​ کلاهبرداری:
  پیمانکاران و مدیران وقت هلدینگ واسطه، با استفاده از اعتبار نهاد کارفرما (ناجا)، مبالغ هنگفتی را تحت عنوان پیش‌فروش یا تامین سرمایه جذب کردند، اما این منابع به جای تزریق به کارگاه، از چرخه مالی پروژه خارج گردیده .
• ​گره قانونی فعلی:
  اکنون پروژه با هزاران شاکی (پیش‌خریدار) روبروست. از سوی دیگر، چون زمین متعلق به شرکت واحد (شهرداری) بوده و عوارض تغییر کاربری و تراکم آن به‌طور کامل تسویه نشده، شهرداری از اجازه ادامه فعالیت خودداری می‌کند.
• ضعف قوانین : وابستگی اولیه پروژه به هلدینگ‌هایی که دچار تغییرات ساختاری و انحلال شدند (پرونده‌های مرتبط با هلدینگ یاس)،
• اعمال نفوذ افراد با نفوذ : پیچیدگی و ابهامات پروند و ارتباط آن با افراد و نهادهای خاص باعث قطع زنجیره تصمیم‌گیری گردیده .
• تعارض منافع : پروژه یاس هنگام امروز بیش از آنکه با مشکل فنی یا مالی مواجه باشد، درگیر تعارض منافع ، تشتت اراده‌ها و فرسایش تصمیم‌گیری در ساختار اجرایی است.

​منظر فنی و مهندسی

​از منظر مهندسی عمران، توقف از سال ۱۳۹۲ تاکنون (بیش از ۱۲ سال) خطرات زیر را به همراه داشته است:

• ​خستگی و خوردگی سازه:
  اسکلت بتنی در این مدت طولانی در معرض کربناتاسیون (Carbonation) قرار گرفته است. میلگردهایی که در انتظار مرحله بعدی بودند، در شرایط جوی و نفوذ رطوبت به میلگردها باعث زنگ‌زدگی و افزایش حجم آن‌ها می‌شود که در نهایت منجر به ترک خوردن بتن (Spalling) می‌گردد و پیوستگی (Bond) بین بتن و فولاد را از بین می‌برد.
  هر سال توقف بدون حفاظت، ممکن است چندین سال از عمر مفید نهایی سازه بکاهد.
• ​عدم انطباق با آیین‌نامه‌های جدید:
  از سال ۹۲ تاکنون، ویرایش‌های جدیدی از «مبحث نهم» (بتن) و «استاندارد ۲۸۰۰» (زلزله) ابلاغ شده است. اسکلت موجود طبق استانداردهای قدیمی طراحی شده و برای احیا، قطعاً نیاز به مقاوم‌سازی (Retrofitting) سنگین دارد که هزینه‌ای معادل ساخت یک سازه جدید را تحمیل می‌کند.

منظر استراتژیک و اقتصادی

با توجه به توقف طولانی، و تغییرات در اقتصاد و بازاروعدم مطالعات راهبردی و جانمایی غلط طراحی اولیه نیاز به بازنگری (Retrofitting) دارد.
بنابراین احیای این پروژه در قالب اولیه (مجتمع تجاری مبل) دیگر توجیه اقتصادی ندارد. چرا؟

• ​تغییر ذائقه بازارو تغییر رفتار مصرف‌کننده :
  در طول ۱۵ سالی که از کلنگ‌زنی پروژه می‌گذرد، استانداردهای مراکز خرید تغییر کرده است. پروژه‌ای که در سال ۱۳۸۸ مدرن بود، امروز بدون بازنگری در «تنت‌میکس» (Tenant Mix) یا ترکیب فروشندگان، در برابر رقبای جدید حرفی برای گفتن ندارد.
  در این سال ها ، مراکز تجاری آنلاین و مگامال‌های مدرن‌ترسهم بزرگی ازبازار را بخود اختصاص داده اند.
• ​بحران لجستیک :
  ظرفیت ترافیکی خیابان هنگام اشباع شده است. تبدیل دوباره این اسکلت به یک مرکز تجاری با ۳۰۰۰ پارکینگ، منجر به قفل شدن ترافیک منطقه و اعتراضات اجتماعی مجدد خواهد شد.
• آسیب اجتماعی:
  اهالی محل پروژه را به چشم یک «سازه‌ی مزاحم» می‌بینند که باعث تخریب بافت مسکونی و ایجاد فضاهای بی‌دفاع شهری شده است.

یک استراتژی پیشنهادی برای خروج از بحران

ادامه وضع موجود، انتخابی پرهزینه با تبعات اجتماعی، اقتصادی و اعتباری خواهد بود.

خروج از بحران یاس هنگام، تنها یک پروژه ساختمانی نیست؛ یک عملیات نجات سرمایه‌گذاری است. حقیقت این است که بدون جلب اعتماد دوباره‌ی بدنه صنف مبل دلاوران و حل معضل ترافیک، این غول بتنی به سوددهی نخواهد رسید.

یک راه خروج از این بحران، «تغییر کاربری و اصلاح مقیاس» است. یعنی تبدیل بخشی از تجاری به اداری یا خدماتی (که ترافیک کمتری دارد) تا شهرداری مجاب به همکاری شود و هزینه‌های مقاوم‌سازی توجیه پیدا کند.

برنامه‌ریزی احیا

احیا این پروژه باید شامل چهار بخش اصلی زیر باشد:

1. ​ وضعیت فنی و مهندسی (سازه رها شده)
   ​با توجه به اینکه پروژه در مرحله اسکلت متوقف شده، مهم‌ترین نیاز گزارش «ارزیابی سلامت سازه» است. اسکلتی که ۱۰ سال (از سال ۹۲) بدون محافظ در معرض باد و باران بوده، قطعاً دچار فرسودگی شده است.
   • ​تست‌های غیرمخرب (NDT): انجام تست التراسونیک و چکش اشمیت برای بتن، یا ضخامت‌سنجی برای اسکلت فلزی.
   • ​بررسی خوردگی: میزان نفوذ زنگ‌زدگی به میلگردها و اتصالات باید دقیقاً مشخص شود تا معلوم گردد آیا سازه قابل تقویت است یا باید تخریب شود.
2. وضعیت حقوقی و پرونده کلاهبرداری
   ​از آنجا که پای کلاهبرداری پیمانکار در میان است، اسناد زیر برای شفافیت پروژه حیاتی هستند:
   • ​گزارش خلع ید: مستندات قانونی که نشان دهد پیمانکار قبلی رسماً اخراج شده و پروژه از نظر قانونی آزاد است.
   • ​حسابرسی مالی (Forensic Accounting): مشخص شدن میزان پولی که پیمانکار برده و مقایسه آن با کار فیزیکی انجام شده در سایت.
   • ​وضعیت مالکیت و پروانه: بررسی اینکه آیا پروانه ساختمانی صادره در سال ۹۲ هنوز اعتبار دارد یا به دلیل توقف طولانی منقضی شده و نیاز به تمدید (با جریمه‌های احتمالی) دارد.
3. تطبیق با استانداردهای جدید (آپدیت طراحی)
   • مقررات ملی ساختمان و استانداردهای طراحی تجاری از سال ۹۲ تاکنون تغییرات زیادی داشته است (به ویژه مبحث نهم و دهم و استانداردهای آتش‌نشانی).
   • بررسی زیرساخت‌ها:
     آیا تاسیسات پیش‌بینی شده در سال ۹۲ برای یک مجتمع تجاری مدرن در سال ۱۴۰۳ یا ۱۴۰۴ پاسخگوست؟
   • بازتعریف کاربری (Repositioning)
     یاس هنگام نباید صرفاً یک «پاساژ» باشد. با توجه به اشباع فضای تجاری، پیشنهاد می‌شود بخشی از طبقات به کاربری‌های هایبرید تغییر یابد:
     • فضاهای کار اشتراکی (Co-working Spaces):
       برای استارتاپ‌های شرق تهران.
     • مرکز خدمات تخصصی:
       تبدیل بخشی از واحدها به کلینیک‌های پزشکی یا دفاتر اداری نوین.
     • ​بازنگری در Tenant Mix:
       نقشه‌برداری جدید از واحدهای تجاری؛ چرا که نیاز بازار منطقه هنگام نسبت به ۱۰ سال پیش تغییر کرده است.
   • مهندسی ترافیک و ورودی‌ها :
     اصلاح هندسی ورودی‌های مجتمع و ایجاد دسترسی‌های اختصاصی از طریق خیابان‌های جانبی، برای کاهش فشار بر خیابان هنگام، پیش‌شرط دریافت تأییدیه‌های بهره‌برداری نهایی است.
4. استراتژی خروج و تکمیل(Recovery Roadmap)
   ​برای راه‌اندازی دوباره، به یک بیزنس‌پلن بازآفرینی نیاز است که شامل موارد زیر باشد:
   • مشاور استراتژیک :
     ورود یک تفکر استراتژیک با اختیارات لازم و قدرت اجرائی و حمایت کارفرما و شهرداری برای پیاده سازی پلن احیا و بازآفرینی پروژه
   • تصمیم‌ گیرنده در سطح بسیار بالا :
     با توجه به انباشت پیچیدگی‌های حقوقی ، کارآمد نبودن رویه ها و برخی سازوکارهای قانونی، محافظه‌کاری و تردید در سطوح تصمیم‌گیری به دلیل فقدان اختیار مؤثر و حتی ترس ، خروج پروژه از بن‌بست ، تقریباً غیر ممکن گردیده است.

     خروج از این وضعیت، نیازمند تصمیمی در سطح عالی حاکمیتی و اراده‌ای متمرکز و غیرقابل تفسیر است؛
     تصمیمی که بتواند بر نفوذ شبکه‌های غیرشفاف و منافع پنهان فائق آید و بتواند مسیر اجرا را از مجادلات فرساینده اداری جدا کند.

     در چنین شرایطی، تفسیر منعطف و شجاعانه قوانین در چارچوب منافع کلان عمومی و نه توقف در بروکراسی فرساینده، شرط لازم برای پیشبرد پروژه است.

   • حل و فصل حقوقی «کنسرسیومی» :
     به جای برخوردهای انفرادی، باید یک کنسرسیوم از سرمایه‌گذاران جدید و نمایندگان پیش‌خریداران تشکیل شود تا با مدل «تهاتر واحد با سهام»، نقدینگی لازم برای تکمیل پروژه فراهم گردد.

   • بازسازی اعتماد ذی‌نفعان:
     هم‌راستایی پیش‌خریداران، شرط لازم برای عبور پروژه از وضعیت پیچیده است ؛ زیرا بدون شکل‌گیری اراده جمعی و مطالبه‌گری منسجم، هیچ تصمیم به نتیجه پایدار نخواهد رسید.
     و این ، نیازمند شفاف سازی ، یک «نقشه راه صادقانه» برای تکمیل پروژه میباشد.

   • برندینگ مجدد (Re-branding):
     نام «یاس هنگام» به دلیل توقف طولانی، بار منفی پیدا کرده است. برای خروج از بحران، پروژه نیاز به یک هویت بصری و نام تجاری جدید دارد که بر «خدمات و رفاه» تأکید کند، نه فقط «تجارت».

   • ​برآورد هزینه تکمیل (Estimate to Complete):
     هزینه دقیق لازم برای مقاوم‌سازی اسکلت موجود ، تکمیل نازک‌کاری ، تاسیسات و راه اندازی .

   • مدل جذب سرمایه:
     با توجه به سابقه کلاهبرداری، پروژه نیاز به یک مدل شفاف برای جذب سرمایه‌گذار جدید یا مشارکت دارد تا اعتماد دوباره جلب شود.

   • تکنولوژی‌های نوین ساخت:
     می‌تواند هزینه را کاهش داده و سرعت اتمام پروژه را دوچندان کند.

   • مسئولیت اجتماعی (CSR):
     اختصاص بخشی از فضای مجتمع به خدمات عمومی محله (پارک عمودی یا کتابخانه) برای دلجویی از همسایگان و تبدیل «دشمنان محلی» به «مشتریان وفادار».

⚠️ توجه : این مقاله مطالعاتی و پیشنهاد مطرح شده یک کانسپت خلاصه و اشاره ای در زمان نگارش می باشد. این پروژه دارای ابعاد پیچیده ای می باشد که امکان مطرح کردن آن وجود ندارد .

سیامک‌نامدار - مشاور استراتژیک ساختمان و املاک
استفاده بادکر و اطلاع نویسنده بلامانع می باشد.

مقالات مرتبط :

• اهمیت مطالعات استراتژیک در ساخت و ساز
• مشاور استراتژیک - حس ششم کارفرما
• تئوری افول بازار ملک در ایران