تئوری افول بازار ملک در ایران 2025
تئوری افول بازار ملک در ایران 2025
گمانه زنی آینده بازار ملک در ایران
(مدت زمان لازم برای خواندن مقاله 7 دقیقه)
در این مقاله میخوانید:
* افول بازار ملک در ایران
* مهمترین عوامل افول بازار ملک
- تغییر ساختار سرمایه گذاری در ایران
- خروج بانک‌ها و خصولتی ها به عنوان بازیگران اصلی در بازار ملک ، خروج مافیا ملک
- تغییرات اجتماعی و روانشناختی
- چرخه حیات بازار ملک
- اختمال تغییرات ژئو پولتیک
- حوادث قریب الوقوع تهران
- وضعیت بحرانی شاخص رفاه در تهران
- تغیر ساختار حمعیت و نمودار زاد ولد
- وقوع ابر تورم و کاهش شدید قدرت خرید
- تولید مازاد برتقاضا و خارج از تقاضا
- اختمال وجود سناریوی احیا ی سیستماتیک ساخت و ساز و تغییر ساختار بازار ملک
- ظهور ابر پروژه ها در تهران و شهر های بزرگ
* پیامد های افول بازار ملک
پیامد های منفی
پیامد های مثبت
* آینده صنعت ساختمان و بازار ملک با فرض وقوع تئوری افول بازار ملک
* بیانیه ریسک
افول بازار ملک در ایران
بازار ملک، به عنوان یکی از شاخص‌های مهم اقتصادی، در سالهای اخیر دچار نوسانات شدیدی شده است. بسیاری از تحلیلگران و کارشناسان بر این باورند بازار ملک در رکود و همچون دوره های قبل با قدرت از رکود خارج میشود ، اما من معتقدم چرخه فعلی حیات بازار ملک (رکود - رونق ) که در 40 سال اخیر آنرا تجربه کردیم ، متوقف ، و دیگر تکرار نمیشود . بنابر این بازار ملک از رکود فعلی خارج نمیشود و وارد دوره جدیدی میشود.
تئوری افول بازار ملک موضوعی است که در سالهای اخیر به طور گسترده‌ای مورد بحث و بررسی قرار گرفته است. این تئوری، مبتنی بر دلایل مختلف ازجمله فرآیند ساخت و ساز ، بازار ملک ، عرضه و تقاضا، قیمت و اقتصاد کشور است .
افول بازار ملک، یک پدیده پیچیده است که تحت تأثیر عوامل متعددی قرار دارد.
در حال حاضر سیگنالهای زیادی برای وقوع آن دریافت میشود و در صورت وقوع ، دیگر مولفه های اقتصادی نه تنها مانع ، بلکه آنرا تشدید میکند.
برای بهبود این وضعیت و استفاده از این پدیده بعنوان فرصت ، نیازمند تدوین سیاست‌های جامع و بلندمدتی هستیم که به صورت همزمان به مشکلات اقتصادی، ساختاری و روانشناختی بپردازد.
مهمترین عوامل افول بازار ملک
عوامل بسیار زیادی در تئوری افول بازار ملک در ایران موثر بوده و وقوع آنرا تایید و تشدید میکند. برخی از مهمترین آنها در زیر ذکر شده است:
- تغییر ساختار سرمایه گذاری در ایران
* عدم تمایل نسل z به سرمایه گذاری ملک در ایران :
جذابیت خرید در کشور های اطراف به دلیل ارزشمند بودن به نسبت ملک در ایران (قیمت پائین تر و کیفیت بالاتر ) و تسهیل شدن مهاجرت به واسطه خرید ملک
*پایان ALL in در سرمایه گذاری ملک:
همه تخم مرغ هایت را در یک سبد نگذار. تشکیل سبد سرمایه گذاری
* تغییر اولویت‌های سرمایه‌گذاری :
انتخاب بازارهای مالی دیگر مانند فارکس ، طلا ، بورس ، ارزهای دیجیتال، متاورس ، NFT و .... به دلیل بالا بودن قدرت نقد شوندگی ، باعث کاهش جذابیت بازار مسکن داخلی شده است.
* نگاه مصرفی به ملک و نه سرمایه گذاری :
یک واحد مختصر و مفید برای زندگی- خروج بانک‌ها و خصولتی ها به عنوان بازیگران اصلی در بازار ملک ، خروج مافیا ملک
بالا رفتن و سقوط بی منطق شاخص بورس تهران بصورت سیستماتیک ( 1396-1398) در دولت دوازدهم (1396 -1400) ، و بعد افزایش بی منطق قیمت ملک (1398-1400) زمینه ساز خروج بازیگران اصلی بازار ملک در اوج قیمت (1400) بوده است. و این تئوری را قوت میبخشد.
خروج مافیا ملک دو دلیل میتواند داشته باشد. که دلیل اول قوی تر می باشد.
*دلیل اول :
خطر فروپاشی افتصاد و اخطار اقتصاد دان ها بر الزام خروج بانک ها و خصولتی ها از بخش های مختلف اقتصادی به خصوص بازار ملک .
بنابراین زمینه سازی برای خروج مافیا ملک در چند سال اخیر :
در 50 سال اخیر همواره رشد قیمت ملک بیشتر از تورم بوده است واین روند غیر منطقی در سال های اخیر شدت گرفته است . این فرضیه را که این افزایش قیمت به منظور خروج مافیا ملک با حداکثر سود و حداقل ریسک بوده است را تائید میکند.
ایجاد روند غیر منطقی و قابل تامل قیمت ملک از سال 97 یعنی پیشی گرفتن معنا دار قیمت ملک از ارزش ذاتی آن ، با سیاست های سیاه از جمله موارد زیر همراه بوده است :
- تکرار عمدی عملکردهای غلط قبلی و استفاده از عوامل ناکارآمد
- وام با بهره بانکی (ربا) بسیار بالا و ایجاد انتظارات تورمی در مردم
- توزیع نادرست و رانتی وام و تسهیلات
- بی ارزش شدن پول و وکاهش رشد اقتصادی و افزایش صادرات و....
- تبلیغات همه گیر و استفاده از پلتفرم هایی مثل دیوار و شیپور برای بالابردن قیمت
*دلیل دوم :
احتمال سناریوی احیای سیستماتیک ساخت و ساز و تغییر ساختار بازار ملک (در بخش 12 همین مقاله توضیح )
بنابر این زمینه سازی برای ورود مجدد در کف قیمت ها- تغییرات اجتماعی و روانشناختی
تغییرات اجتماعی موجب کاهش قابل توجه تقاضا ی خرید ملک در کشور شده است . برخی تغییرات موثر :
* تغییرات سبک زندگی:
تغییر سبک زندگی مردم به سمت اجاره نشینی و کوچک‌نشینی،
* ترس از آینده و عدم اطمینان:
ترس از آینده کشور و عدم اطمینان نسبت به وضعیت اقتصادی، باعث شده است که بسیاری از افراد از خرید مسکن خودداری کنند.
* مهاجرت :
افزایش روند مهاجرت و تمایل و تلاش برای مهاجرت
* کاهش انگیزه اجتماعی : مشکلات اقتصادی بیکاری و نبود درآمد موجب پایین امدن سطح امید و بالارفتن نارضایتی و کاهش انگیزه کافی برای زندگی مناسب و متعادل و بی برنامه گی در مردم خصوصا جوانان شده است.- چرخه حیات بازار ملک
رسیدن به مرحله خطرناک دیکلاین در چرخه حیات ملک (1404)- احتمال تغییرات ژئو پولتیک
سیاست خارجی و احتمال عدم تغییر رویه در تعامل با دنیا و احتمال بروز جنگ خارجی و یا اعتراضات گسترده مردمی خرید ملک را با اما و اگر همراه کرده وبخش وسیعی از سرمایه گداران و بخصوص سرمایه گداران سیاه با حداقل قیمت اقدام به تبدیل دارایی های غیر منقول به منقول میکنند
و در صورت رفع تنش ها و حذف تحریم های جهانی ، این تئوری باز هم امکان وقوع دارد ولی با سرعت و شدت کمتر.- حوادث قریب الوقوع در تهران :
زلزله : مطالعه ای در سال 1397 نشان داده که امکان وقوع زلزله ای شدید در تهران میان سال های 1403 تا 1409 وجود دارد. این موضوع مهم باعث تغییر دیدگاه سرمایه گذاران حرفه ای در سرمایه گذاری در ملک می باشد.
بی آبی : منابع آبی تهران در حال خشک شدن کامل است (منابع آبی تهران فقط برای یک سوم جمعیت فعلی برنامه ریزی شده بوده )
فرونشست : تهران به دلیل تراکم بالای جمعیت، ساخت و سازهای گسترده و برداشت بی‌رویه آب از سفره‌های زیرزمینی، با معضل جدی فرونشست روبروست.- وضعیت بحرانی شاخص رفاه در تهران
تهران بعنوان الگوی حرکت بازار ملک در کشور است که بنابر مدیریت نادرست و منفعت طلبانه در بحران شدید قرار گرفته است .
* عدم محقق شدنافق 1404 (سند چشم انداز شهر تهران )
بارگذاری غیر اصولی ، ساخت و ساز بی رویه مشکلات زیرساختی : مانند نبود امکانات حمل و نقل عمومی مناسب، کمبود آب و برق، و فرسودگی بافت شهری، آلودگی هوا ، فرو نشست ، ترافیک ، شلوغی ، گرانی ، تهدیدات گسل ها و احتمال زلزله و......... از جذابیت خرید ملک در پایتخت بشدت کاسته است.- تغیر ساختار حمعیت و نمودار زاد ولد
کاهش رشد انفجاری جمعیت و گذر از تقاضای انبوه دهه 60 و 70 ، کاهش ازدواج و زاد و ولد ، موجبات پایین آمدن تقاضا را فراهم کرده است.- وقوع ابر تورم و کاهش شدید قدرت خرید
تورم فزاینده و افزایش بی‌رویه و مشکوک قیمت‌ها، به ویژه در حوزه مسکن، باعث کاهش شدید قدرت خرید مردم شده است.
هزینه مسکن در سبد خانوار در دنیا عدد 30 درصد بحران محسوب میشود ، در حالیکه هزینه مسکن در سبد خانوار در ایران همراه تورم بسیار بالا و نگران کننده ، و براساس استاندارد دنیا ظاهرا خیلی بیشتر از 100 درصد است . ( در گزارش های داخلی هزینه مسکن در سبد خانوار حدود 45 درصد اعلام میشود.)
توضیحا: اطلاعات بانک مرکزی و مرکز آمار اعلب خوشبینانه است وحتی در سال های اخیر بظور کل از منتشر کردن اطلاعات خودداری میکنند. لذا شناسائی اعداد دقیق مقدور نیست.- تولید مازاد برتقاضا و خارج از تقاضا
*افزایش واحد های خالی بدلیل،
- نبود قدرت خرید
- روند افزایش مالکین و کاهش مستاجرین نسبت به ده های قبل
- افزایش چند خانه ای ها و بالطبع خانه های اجاره ای که بسرعت موجب تغییر شدید نسبت P/R و کاهش نرخ اجاره بها میگردد.
*ساخت و ساز خارج از تفاضای واقعی شامل واحد های لوکس یا هنری بجای واحد های هوشمند و کاربردی وواحد های غولی (متراژ بالا)بجای واحد های نقلی- احتمال وجود سناریوی احیا ی سیستماتیک ساخت و ساز و تغییر ساختار بازار ملک
بر اساس یک اصل مدیریتی وقتی چیزی قابل تعمیر و تغییر نیست بطور کل باید تخریب شود و از نو ساخته شود.
وضعیت کنونی ساخت و ساز و بازار ملک بسیار ناهنجار غیر منطقی و غیر اصولی و نا امن است و به نقطه بحرانی و عینی این اصل مدیریتی رسیده.
احتمال نقشه برای ورود مجدد مافیا ملک :
بر اساس این فرضیه مافیای ملک قصد دارد بازار ملک را نابود و ازنو بسازد بهمین دلیل قیمت ها بطور غیر منطقی بالابرد تا خروج بزند.
ورود مافیا ملک اینبار با پیمانکاران چینی ، و با تجربه و دانش پیشرفته و بکارگیری روش های مدرن و مکانیزه و در اختیار گرفتن زمین های ارزان برای انبوه سازی و احداث شهر های جدید با زیر ساخت های نو و مدرن با رویکرد شهرک سازی مدرن و هوشمند و تکنولوژی ساخت پر سرعت است .
این اقدام با هدف پوشش دادن نیاز و تقاضای موجود ، واقعی و منفعل مسکن ، است.
لذا این سناریو قبل از پیاده سازی ، نیاز به تغییرات بنیادی در ساخت و ساز و تغییر ساختار بازار ملک دارد و آن فروپاشی کامل بازار ملک است و این فرضیه تئوری افول را تائید میکند.- ظهور ابر پروژه ها در تهران و شهر های بزرگ
این پروژه ها باعث خارج شدن ملک از کالای سرمایه ای و بر طرف شدن نیاز واقعی جامعه و شکست قیمت ها خواهد شد.
افول بازار ملک توسعه دهندگان ساختمان و املاک پیش بینی شده است با برنامه و قدرت در حال ساخت ابر پروژه ها هستند. با استفاده از روش های متفاوت و نوین از جمله قیمت منطقی و بسیار پائین تر از سازنده ها ، تکنولوژی ساخت پر سر عت ، فروش اقساطی بدون ربا و.....
این درحالیست که سازنده های سنتی در خواب غفلت ، واقعیت را نمیدانند و یا توان و جسارت شروع پروژه جدید را ندارند. قیمت های نامعقول می دهند و در اینستا گرام و فضای مجازی هرروز پست میگذارند و دم از گران شدن ملک میزنند و منتظر افزایش قیمت هستند.
و با این دیدگاه و اعلام قیمت های بسیار بالا زمینه فزوش را برای توسعه دهندگان حرفه ای مساعد میکنند.- خاتمه کار دولت تدبیر و امید
به‌نظر می‌رسد در دوران دولت «تدبیر و امید»، هم‌زمانی رشد غیرمنتظره بازار بورس و سقوط ناگهانی ان و سپس جهش چشمگیر و عجیب قیمت در بخش مسکن ، و پایان دولت تدبیر و امید چندان تصادفی نبوده باشد.
برخی تحلیلگران معتقدند این روند ممکن است در چارچوب نوعی سیاست‌گذاری هدفمند یا هماهنگ‌شده شکل گرفته باشد. سیاستی که ابتدا بورس را زمین گیر کرده و احتمالا طی سالهای بعد اثرات نامطلوبی بر بازار ملک خواهد داشت و تئوری افول را تقویت میکند.
البته قضاوت قطعی در این‌باره همچنان دشوار است و عوامل پنهان متعددی میتواند در پس این تحولات نهفته باشد.
پیامد های افول بازار ملک
پیامد های منفی
اگر افول بازار ملک بعنوان یک فرصت دیده نشود عوارض بسیار و نامطلوبی خواهد داشت از جمله مهمترین آنها :
- خروج سرمایه از کشور
- عدم فعالیت توسعه دهندگان صنعت ساختمان و خاموش شدن چرخ تولید که موجب تعطیلی بیش از 1000 شغل و صنف و افزایش بیکاری میشود.
- فشار دولت برای جبران درامدهای محقق نشده از صنعت ساختمان : عوارض ، مالیات های مختلف ، بیمه ، شهرداری ثبت و.......
تغییر و تحولات اجتماعی جبران ناپذیر بیکاری ، تورم ، نارضایتی و.....
پیامد های مثبتافول بازار ملک به معنای تعطیلی صنعت ساخت ساز نیست این یک تغییر لازم و جدی است که موجب پیشرفت صنعت ساخت وساز میشود. البته با تغییر رفتار دولت .
از جمله برخی اثرات مثبت آن بر صنعت ساخت و ساز و ساختار بازار ملک :
- ایجاد انگیزه در سرمایه گذاران خارجی
- حضور پیمانکاران خارجی قدرتمند و مجهز
- ورود تکنولوژی ها ی روز دنیا و نوسازی صنعت
- خروج غیر حرفه ای ها
- تغییر سنتی سازی به صنعتی سازی
- رونق اقتصادی
- افزایش سود سازنده
- افزایش کیفیت ساخت
- کاهش واقعی قیمت
- بالا رفتن رضایت اجتماعی
- و....
آینده صنعت ساختمان و بازار ملک با فرض وقوع تئوری افول بازار ملک
در صورت تغییر رفتار دولت و کم کردن مداخله و تصدی گری و تلاش صادقانه برای ایفای نقش واقعی خود ، یعنی:
- تدوین قانون درست و اصولی و در جهت اقتصاد کشور و مردم و نه در جهت منفعت گروهی خاص
- نظارت بر اجرای درست قوانین
- مبارزه عملی و نه شعاری با رانت و فساد دولتی
- کوتاه کردن دست مافیا ملک ، که همه در جهت منافع گروهی خاص و موجب نابودی اقتصاد کشور میشوند،
- اختصاص زمین به توسعه دهندگان ساختمان و نه بانک ها ، عوامل و یا سازمان های دولتی ها و خصولتی ها
شاهد پیامد های مثبت ، و در غیر اینصورت باید منتظر پیامد های منفی آن باشیم.
گفتگوی نقد و بررسی تئوری افول بازار ملک - فایل صوتی
بیانیه ریسک
⚠️ توجه
این یک تحلیل تئوریک از بازار ملک است ، و یک چشم انداز کلی از افول بازار ملک در ایران ارائه می‌دهد و ممکن است در این مقدار کم ، تمام جوانب موضوع را برا شما شفاف نشود.
لذا خریداران ، سرمایه گذاران ، توسعه دهنده گان ساختمان و املاک برای تصمیم‌گیری‌های مهم در خصوص سرمایه‌گذاری در بازار ملک ، الزاما باید تمام جوانب آنرا عمیقا با مشاور استراتژیک بازنگری و بررسی کنند.
سیامک‌نامدار - مشاور استراتژیک ساختمان و املاک
استفاده بادکر و اطلاع نویسنده بلامانع می باشد.
مطالب مرتبط :
* چرخه حیات بازار ملک
* مرحله خطرناک دیکلاین در چرخه حیات بازار املاک
* در کدام فاز بازار املاک و مستغلات هستیم؟
* هولدینگ کانتری گاردن چین
* اورگرند گروپ چین
برچسب‌ها: بازارهای مالی, تحلیل بازار املاک, مدیریت و توسعه دارائی, سرمایه گذاری ملکی
