سیامک نامدار

در کدام فاز بازار املاک و مستغلات هستیم؟
(ایران-2025)

(مدت زمان لازم برای خواندن مقاله 5 دقیقه)

درک اینکه بازار املاک و مستغلات در چه وضعیتی قرار دارد برای سرمایه گذاری موفق بسیار مهم است. آیا بازار در حال صعود به قله بازار است یا از شیب لغزنده به سمت رکود شروع می شود؟ نحوه پاسخ ما به این سوال ممکن است تفاوت بین یک سرمایه گذاری موفق و یک سرمایه کذار ناموفق را مشخص کند.

چگونه تعیین کنیم که در چرخه بازار املاک و مستغلات کجا هستیم؟

آیا اکنون زمان مناسبی برای سرمایه گذاری در املاک و مستغلات است؟

بازار املاک و مستغلات چه زمانی تغییر می کند؟

آیا بازار به اوج رسیده است؟

قبل از اینکه بتوانیم به این موارد پاسخ دهیم، باید مشخص کنیم که در چرخه بازار املاک و مستغلات (داگ مارشال) در کجا قرار داریم.

چهار مرحله چرخه بازار املاک و مستغلات

احیا ، رشد (افزایش تقاضا) ، بلوغ ( افزایش عرضه ) ، رکود

توضیح نمودار

محور X (خط افقی در پایین) = زمان
محور Y (خط عمودی در سمت چپ) = تقاضا
خط نقطه چین افقی وسط = میانگین تقاضا بلند مدت بازار
خط نقطه چین عمودی وسط = زمانی که عرضه و تقاضا کاملاً در تعادل است
خط سیاه که از هر چهار ربع عبور می کند = تغییر در تقاضا در طول زمان

بررسی چهار فاز چرخه بازار املاک و مستغلات

رشد (افزایش شدید تقاضا)
رشد چرخه بازار املاک ( سمت چپ بالای نمودار) افزایش تقاا ، کاهش تعداد خانه خالی و شروع ساخت و ساز جدید با شدت بیشتر. با بهبود تقاضا ، امتیازات حذف شده و رشد اجاره آغاز می شود.

خلق و خوی سرمایه گذاران از آسودگی به هیجان تبدیل می شود زیرا تعداد خانه خالی کاهش می یابد و اجاره بها افزایش می یابد. اوضاع برای سرمایه گذاری در این ابتدای این مرحله از چرخه املاک و مستغلات بسیار خوب است.

بلوغ (افزایش عرضه)
بلوغ چرخه بازار ملک (گوشه سمت راست بالای نمودار) با تامین بیش از حد Hyper-Supply و ساخت و سازهای جدید آغاز می شود و تعداد خانه خالی شروع به افزایش می کند. تقاا برای خرید نیست ، رشد اجاره بها، اگرچه هنوز مثبت است، اما با سرعت کمتری رشد می کند. و برخی از محله‌ها شروع به تجربه امتیازات ذر اجاره میکنند، زیرا اجاره خانه های جدید که اخیراً ساخته شده وارد بازار شده است و به طور فزاینده‌ای دشوارتر می‌شود.

خلق و خوی سرمایه گذار از هیجان به حالت احتیاط و سپس انکار وجود مشکل تبدیل می شود. سرمایه گذاران نیمه پر لیوان هنوز مطمئن هستند که همه چیز به خوبی پیش خواهد رفت. آنها فکر می کنند، " وضعیت فعلی یک دست انداز در جاده است و تا زمانی که من وحشت نکنم خود به خود اصلاح می شود."

رکود (افول)
رکود چرخه بازار املاک (گوشه سمت راست پایین نمودار ) با تکمیل ساختمان های بیشتر و کاهش قابل توجهی در تعداد تقاضا .ساختمان های تازه تکمیل‌شده و خالی ، بنابراین توسعه‌دهندگان شروع به دادن امتیازات ویژه هستند. حتی سرمایه‌گذارانی که دارایی‌های تثبیت‌شده دارند، مجبور ، امتیازاتی ارائه دهند.

در این مرحله، روحیه سرمایه گذار از انکار به حالت وحشت آشکار می رود. توسعه دهندگان شروع به عقب نشینی می کنند که " آیا بسازم یا نسازم ؟" حقیقت این است که برخی این کار را نخواهند کرد. همچنین، برخی از سرمایه گذارانی که اخیراً املاک را با قیمت های بالا ، بدهی و وام با قسط و بهره بالا سنگین خریداری کرده اند متوجه اشتباه خود می شوند. از آنجایی که آنها تا حد زیادی اهرمی عمل میکنند ، یک افت کوچک در بازار منجر به وضعیتی می شود که دیگر جریان نقدی مثبت ایجاد نمی کنند.

احیا
احیا چرخه بازار املاک (سمت چپ پایین نمودار) با افزایش خانه خالی و عدم ساخت و ساز جدید مشخص می شود. اما به طور کلی اجاره بها در این مرحله ثابت یا در حال کاهش است. مالکان برای جلوگیری از کاهش بیشتر نرخ تقاضا ملک خود امتیازات اجاره را ارائه می دهند.

روحیه سرمایه گذاران در این ربع با وحشت شروع می شود. از آنجایی که تقاضا افزایش می‌یابد، نگرش سرمایه‌گذاران به آرامی به حالت آرامش‌ تبدیل می‌شود.

چرخه احساسات بازار چیست؟

احساسات نقش بزرگی در چرخه املاک و مستغلات دارند. ابزار مفیدی به نام چرخه احساسات بازار به ما کمک می کند بفهمیم که چگونه مراحل بازار با حالات غالب مانند خوش بینی، هیجان، ترس، وحشت و امید به هم مرتبط هستند. (یک ترن هوایی احساسی را تصور کنید.)

فاز احمقانه-احمقانه در چرخه احساسات

وقتی بازار املاک و مستغلات در اوج قرار دارد، اوج مرحله رشد ااحساسات غالب هیجان و سپس سرخوشی است. در چنین مواقعی، سرمایه گذاران در بازار املاک معمولا برای عرضه نکردن خودرا توجیه میکنندد.
خریداران در سرخوشی گرفتار می شوند. آنها طوری عمل می کنند که گویی این مرحله خاص در چرخه املاک و مستغلات برای همیشه ادامه خواهد داشت. بنابراین آنها افزایش قیمت خود را توجیه می کنند، با این فرض که اجاره بها ادامه خواهد یافت و پیش بینی های غیر واقعی آنها محقق خواهد شد. و تعداد خانه خالی شروع به افزایش می کند.

سیامک‌نامدار - مشاور استراتژیک ساختمان و املاک
استفاده بادکر و اطلاع نویسنده بلامانع می باشد.

مطالب مرتبط :

* چرخه حیات بازار ملک
* تئوری افول بازار ملک در ایران
* مرحله خطرناک دیکلاین در چرخه حیات بازار املاک